近日，广州产权交易所挂出了22套位于东风东路小学学区的房源，覆盖东风广场和锦城花园两大住宅区。值得关注的是，锦城花园内一套房产的最低价已降至约7万元/平方米，较去年10月同类型二手房的9万元/平方米成交价有所下调。

这批房源的转让方为广州轻工国有资产经营管理有限公司，其并非首次涉足学区房市场。据《每日经济新闻》报道，去年5月，该公司也曾出售过东风广场的二手房，当时最低挂牌价为9.84万元/平方米。但此次挂牌的东风广场房源，最低价格已降至7.2万元/平方米，降幅高达26.83%。

与广州相比，深圳的学区房市场跌势更为显著。曾经的热门小区八卦岭宿舍，曾因学区及拆迁预期，在2021年初的成交均价超过14万元/平方米。然而，目前该小区的最新成交价已跌至约4万元/平方米，较2021年初的峰值下跌了近10万元/平方米。

深圳八卦岭宿舍每经记者黄婉银摄于2019年

多位业内人士在接受每经记者采访时表示，学区房整体回落是大趋势，其中一些本身居住属性较差、前几年涨幅过大的学区房大幅下挫，加重了部分业主的出逃情绪。

合富研究院报告揭示，5月份广州全市二手住宅网签量跌至7838套，创下近一年多来的新低。随着教育需求高峰的消退，越秀区的二手住宅网签量连续两个月出现下滑，达到近一年来的较低水平。
东风广场和锦城花园这两个位于越秀区的老牌名校周边社区，其二手房市场也受到影响。以链家平台的数据为例，1998年建成的约70平方米二手房在今年4月的成交价为8万元/平方米，较去年同期下降了1.78万元/平方米。而2004年建成的相同户型二手房，今年4月的成交价较去年3月减少了约140万元。

天河区侨林苑小区，作为华阳小学和广州中学的学区房，其房价也在持续下跌。今年3月底，该小区同楼龄的112.6平方米户型成交均价较去年同期下滑了2.61万元/平方米。尽管存在降价急售的情况，但5月份该小区的最新成交房源均价也仅为7.7万元/平方米，较去年同期下跌了3.27万元/平方米。

据中介机构人士和二手房业主透露，广州二手房市场整体呈现下行趋势，学区房也不例外。但拥有核心学区优势的房源相对较为稳定，且学位刚需家庭仍然是市场的主要购买力量。

从14万元/平方米跌到约4万元/平方米

深圳的学区房市场自2021年底起便进入降温阶段，尤其是在实施大学区政策并调整城市更新策略后，老旧学区房价格出现显著回落。福田和罗湖作为深圳名校的集中区域，尽管福田在2023年学区房成交量上保持领先，但根据乐有家研究中心的数据，截至2023年底，深圳各区重点学区楼盘的价格相较于2021年的峰值已下跌超过20%，整体价格水平回到了2019年至2020年的区间。

八卦岭宿舍，这座建于1983年的老旧住宅区，早期以30平方米左右的小户型为主，曾主要作为员工宿舍使用。然而，随着旧城改造的预期以及荔园小学、荔园实验中学等名校的入驻，八卦岭宿舍的房价经历了一段飙升期。

在2021年3月，该小区内29平方米的房源成交均价高达14.3万元/平方米，总价稳定在420万元左右，且成交周期仅为8天至14天不等。然而，进入2024年，情况发生了显著变化。目前，该小区的成交均价在4.04万至5.69万元/平方米之间波动。最近成交的一套27.96平方米的房源，总价仅为113万元，与最高点相比，跌幅超过了70%。特别是今年3月成交的一套29平方米的房源，总价仅为166万元，较2021年的高点减少了254万元。

深圳淘房前线创始人谢林锋在接受《每日经济新闻》采访时指出，学区房价格回落的主因在于市场整体下行。特别是在调控背景下，那些之前涨幅过大的房源，如今回落也更为明显，如八卦岭宿舍就是典型案例。该小区曾因其靠近荔园东校区的地理优势，加上户型小、总价低的特点，吸引了大量为学区而购买的购房者，导致房价一度飙升至每平方米14万元以上。然而，在当前市场下行以及深圳学区房概念逐渐弱化、集团化办学普及等多重不利因素叠加下，市场开始以降价来换取成交量。

同属八卦岭片区的旭飞华隆园也经历了类似的房价下跌。今年4月，其成交均价约为每平方米4.12万元，而2021年的成交均价曾高达每平方米11.96万元，较最高点下跌了65.6%。

深圳一家中介机构的专业人士表示，学区房整体回落是大势所趋，但八卦岭宿舍的跌幅尤为显著，这与其本身居住属性较差有密切关系。他进一步指出，深圳房价还需要一段时间才能企稳，目前尚难断言老破小学区房已经触及底部。